Qu’il refuse le renouvellement du bail commercial ou qu’il n’accepte pas le montant du loyer fixé judiciairement, le bailleur qui souhaite mettre un terme à la relation contractuelle le liant à son locataire est tenu de lui verser une indemnité d’éviction[1]. Cette indemnité doit correspondre à la réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement[2] qui, le plus souvent, correspond à la valeur de remplacement du fonds.

Pour ce faire, le législateur a déterminé un ensemble de critères permettant aux juges d’apprécier l’étendue du préjudice afin de fixer le plus justement le montant de l’indemnité d’éviction. Les juges ont donc l’obligation de prendre en considération la valeur marchande du fonds de commerce au regard des usages de la profession ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation, outre les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur [3].

Les juges voient ainsi leur « libre appréciation », légèrement limitée par le nécessaire respect des critères définis par la loi et sur lesquels la Cour de cassation effectue un contrôle minutieux. A ce titre, cette dernière contraint les juges à une véritable motivation de leurs décisions sans pour autant leur imposer une méthode de calcul.

La présomption édictée par l’article L.145­14 alinéa 2, selon laquelle le refus de renouvellement s’analyse en une disparition du fonds pour le locataire, conduit à l’octroi d’indemnités parfois conséquentes.

L’esprit de la loi semble alors favoriser le locataire.

Pourtant, le bailleur peut apporter la preuve que le défaut de renouvellement n’entraine pas la disparition du fonds du locataire et ainsi contribuer à diminuer sensiblement le montant de l’indemnité due. S’il est établi que le préjudice, né du refus de renouvellement, n’entraine qu’un « déplacement du fonds », le bailleur ne sera tenu qu’au paiement des sommes générées par ce déplacement.

Dans pareille hypothèse, la charge de la preuve incombant au bailleur, ce dernier devra démontrer que le locataire peut se réinstaller sans avoir à créer un nouveau fonds de commerce. Il s’agit alors de prouver qu’un simple transfert géographique du fonds est possible, voire certain pour quelques activités[4].

Le bailleur doit également démontrer que la clientèle, élément central du fonds de commerce, suivra cette mutation géographique. La production, par le bailleur, d’offres de locaux à proximité du fonds de commerce viendra appuyer cette démonstration.

A priori difficile à mettre en oeuvre, la preuve de la réinstallation devient une simple formalité lorsque le locataire a effectivement transféré son fonds de commerce au jour où le juge examine le litige.

Les juges restent alors libres d’ordonner, ou non, une nouvelle expertise pour fixer le montant de l’indemnité.[5]

L’allégation du «déplacement du fonds» pour limiter les sommes à verser au locataire est une véritable option juridique offerte aux seuls bailleurs leur permettant alors d’éviter les conséquences financières fondées sur « la valeur de remplacement ».

Le rapport de force entre le bailleur et le locataire à l’occasion de l’examen de l’indemnité d’éviction peut alors apparaître déséquilibré au profit du premier.

Ce déséquilibre se confirme puisque le choix de l’hypothèse la moins coûteuse est offert au bailleur.

En effet, la prise en considération des sommes liées au déplacement du fonds s’efface s’il apparaît qu’elles sont supérieures à celles fondées sur la valeur de remplacement du fonds.

L’évaluation et la fixation de l’indemnité d’éviction est une procédure relativement technique et souvent longue.  C’est la raison pour laquelle le législateur a souhaité protéger le locataire en consacrant le droit au maintien dans les lieux, aux conditions du bail expiré et ce, tant qu’il n’a pas perçu les sommes relatives à l’indemnité d’éviction[6].

Le déséquilibre, un temps envisagé, disparaît alors.

Maître Dan Griguer.

 

[1] Sauf application de l’article L.145­17 du Code de commerce (exemple : motif grave et légitime).

[2] L.145­14 alinéa 1er du Code de commerce.

[3] L.145­14 alinéa 2 du Code de commerce.

[4] Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 janvier 2011, n° de pourvoi 09­17.007 Inédit – Exemple du caractère incertain de la réinstallation d’un commerce règlementé (tabac)

[5] Cour de cassation, chambre civile 3,  9 juillet 2013,  n° de pourvoi: 12­20576 Inédit

[6] L.145­28 alinéa 1er du Code de commerce.